《中华人民共和国民法典》物权编正式确立居住权制度，以用益物权的形式保障特定主体的居住权益，回应了养老、离婚安置、家庭扶养等民生需求，体现了盘活住房资源、完善住房保障体系的制度创新。然而，司法实践中居住权的设立、登记、权利冲突和消灭等环节存在适用分歧。因此，要从统一司法裁判规则、健全登记操作标准、协调权利冲突顺位、完善配套运行机制等方面加以优化，以期实现法律适用统一、实务操作规范，充分发挥居住权制度的应有效能。
居住权入典是我国物权立法的重大突破。《中华人民共和国民法典》第三百六十六条至第三百七十一条以六个条文构建了居住权制度的基本框架，明确居住权为用益物权，采取登记生效主义，赋予居住权人对他人住宅占有、使用的权能。这一制度设计回应了老龄化社会“以房养老”的现实需求，为离婚案件中无房一方的居住安置提供了物权保障，也为家庭内部赡养、扶养关系中的居住利益保护开辟了新路径，充分彰显了民生关怀。
然而，居住权制度实施以来，各地登记机构对于居住权登记的材料、流程、记载事项没有统一的标准，部分地方没有设立专门的登记栏目，信息记录在备注栏中，造成公示效力不足，增加交易风险。因此，要构建一套以“公示公信结合时间优先”为基础的精细化顺位规则，科学权衡交易安全与生存保障。一是居住权与抵押权的顺位铁律。应确立“登记时间在先、权利顺位优先”的根本准则，居住权设立先于抵押权登记的，抵押物拍卖时，抵押权人应承受带居拍卖的负担，但须从变价款中对为对抗抵押权而被迫提前消灭的居住权人，按照其剩余居住期限的市场折算价值或重置成本，给予“合理补偿”；二是居住权与租赁权“买卖不破租赁”的层次适用。先居后租的，由于居住权在物权效力上强于租赁权这一债权，居住权人原则上可主张解除租赁合同，但居住权人自愿选择维持租赁关系的，租金依据民法典第三百六十九条归其所有，而先租后居的，应类推适用“买卖不破租赁”的法理，在先的租赁合同继续有效，居住权人虽取得物权，但仍须承受原租赁关系的负担，成为新的出租人；三是居住权对所有权的“物权化”对抗与处分联动。所有权人转让已设居住权的住宅时，负有向买受人主动、完整告知权利负担的法定义务；四是统一的消灭事由与物权请求权体系。在权利存续期间，为赋予其完满的物权力量，应明确居住权人享有返还原物、排除妨害、消除危险及损害赔偿等完整的物权请求权，确保居住利益得到周全的维护，而对未登记的居住权，因其仅具债权效力，权利人只能基于占有或合同约定寻求债权规则下的救济。
为将前述规则从理论构想转化为生动实践，必须进行多维度的制度协同，打通司法裁判与行政登记的壁垒。
实现登记制度标准化与预警智能化。亟需由国家相关部门联合制定全国统一的《居住权登记操作规范》。该规范需刚性统一登记材料、办理程序及登记簿栏目的专门设计，详尽记载当事人身份信息、居住期限、设立条件（尤其是可否出租）等核心要素，彻底终结“备注栏”登记的乱象。同时，应简化以遗嘱、裁判文书设立居住权的登记手续，设立“绿色快捷通道”。要升级不动产登记系统，增设居住权专门查询端口，在每宗房产交易签约或抵押登记前，系统自动弹窗提示该不动产上是否存在居住权负担，将风险防范植入流程前端，从根本上保障交易安全。
实现司法裁判标准的体系化输出。司法机关应适时出台居住权纠纷的专项司法解释，集中解决裁判尺度不一问题：明确法定居住权的适用类型与效力规则；统一“带居拍卖”时的补偿计算标准，授权相关部门制定统一的《居住权价值评估指引》，为有偿设立、转让及补偿提供科学依据；明确滥用权利的认定标准及消灭程序。
实现特殊群体保护的类型化回应。立法机关应明确注入对特定身份关系群体的关怀。对于离婚后无房一方对原配偶房屋、父母对子女房屋的特需赡养和为保障未成年子女利益所需等情形，可直接通过法律界定为“法定居住权”。此类居住权基于特定身份关系产生，经法院裁判或相关协议确认并由登记机构登记后，即具备对抗第三人的完整物权效力，以此强化对特殊群体生存底线的法律守护。
实现司法行政联动机制的流程化重塑。应创建法院系统与不动产登记机构之间常态化的信息共享及协助执行机制，实现居住权设立登记、变更登记、注销登记及强制执行裁定等事项的线上快速流转与联动办理。对于法院生效判决所确定的居住权，登记机构应被明确“直接按照裁判文书要求办理登记”的职责，实现裁判效力与登记公示的高效无缝衔接。同时，建立针对法官与登记人员的常态化专项培训机制，统一对法律与规范的理解，保障居住权制度在全国范围内统一、权威地运行。
居住权制度的设立，是民法典对社会现实需求的一次深刻立法回应。从登记效力的严格恪守到权利顺位的精细构建，从设立类型的法定扩容到治理框架的协同再造，其终极目标是使得居住权制度在保障公民安身立命之所的温情关怀，在维护物权流转秩序、保障交易安全之间达到一种动态平衡。唯有通过系统化的、逻辑严谨的制度协同，居住权才能真正从一个法律概念，演化为一部运行精密、守护民生的社会基础工程。
（作者单位：吉林警察学院）
