（通讯员：刘荣嘉）房屋租赁合同是租赁关系的法律依据，按时交付租金是承租人的法定义务。现实中不少承租人遇到资金困难，会与出租人商量暂缓支付房租，但仅仅口头沟通，没有签订书面变更协议，此时双方的权利义务应如何界定？

    近日，长春市九台区人民法院其塔木人民法庭审理了一起房屋租赁合同纠纷案。被告张某称，已经和出租人杨某某协商，希望下调租金、延期三个月后一次性还清欠款，并以此为由拖欠房租。法院审理后判决张某给付拖欠租金80000元及逾期利息，依法维护了出租人的合法权益。

    案情回顾：2008年4月21日，张某承租杨某某的商用门市房，双方签订《房屋租赁合同》，租赁范围为商贸中心一楼至三楼，年租金680000元，租期至2013年5月1日。

    2012年12月5日双方签订补充协议，租期延长至2018年5月1日，年租金调整为780000元，并将六至七楼办公室一并出租，年租金70000元，其他内容不变。

    2018年4月28日双方再次签订补充协议，约定租赁范围为商贸中心一楼至三楼、六楼至七楼，租期至2021年4月30日，年租金950000元，前期合同阶段双方均正常履约。

    2021年4月25日，双方重新签订《房屋租赁合同》，租赁地点与前次补充协议相同，年租金980000元，租赁期限20年，自2021年5月1日起至2041年4月30日止，租金应于每年的3月1日前支付，逾期按照银行利率给付利息。

    2021年5月1日至2024年4月30日租赁期的租金张某已给付完毕，但2025年5月1日至2026年4月30日租金，张某仅支付900000元，尚欠80000元至今未予给付。

    承办法官殷剑结合案件事实与原被告质证，明确杨某某与张某于2021年4月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，当属合法有效，双方皆应依约履行。张某对租赁事宜以及欠付租金数额皆无异议，其虽主张因为经营不善导致资金周转困难，有想要削减租金数额的想法。但原被告双方未能就此事协商一致，未能另行签订补充协议，故张某仍应按照双方于2021年4月25日签订的《房屋租赁合同》履行支付剩余租金的义务。

    同时，因案涉《房屋租赁合同》已明确约定租金给付期限即每年3月1日前，张某到期未能足额给付，应当支付迟延履行期间的利息。

    法官说法

    合同变更需双方协商一致，口头告知不构成变更。

    房屋租赁合同的核心条款包括租金支付期限、支付方式等，这些条款的变更直接关系到双方的核心权益。根据《中华人民共和国民法典》规定，合同变更必须满足“协商一致”的要件，无论是书面形式还是口头形式，均需双方对变更内容达成明确合意。 

    本案中，被告张某未与原告杨某某形成变更合同的合意，因此原合同继续有效，张某仍需按原约定支付租金。

    法官提醒：在租赁过程中，若承租人确需变更合同条款，应与出租人签订书面补充协议，明确变更内容，避免口头约定引发纠纷。

    一是签订书面合同。租赁双方应签订规范的书面租赁合同，明确租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任、合同解除条件等核心条款，避免口头约定。

二是保留相关证据。租赁过程中，双方应注意保留微信聊天记录、通话录音、转账凭证、催款通知等证据，以便在发生纠纷时，能够有效举证。

    三是及时维权。当一方出现违约行为时，另一方应及时采取协商、发送通知、提起诉讼等方式维权，避免因怠于行使权利导致损失扩大。